Ở phường Bình Lợi Trung, việc sửa nhà phổ biến nhất là nâng nền và nâng cửa cho khỏi nước khi mưa lớn trùng triều cường, chống thấm cho nhà ống cũ, cải tạo tầng trệt làm cửa hàng hoặc chia phòng cho thuê. Thuê đúng công ty, có hợp đồng rõ hạng mục – vật tư – tiến độ – bảo hành, giám sát theo từng giai đoạn và nghiệm thu bằng biên bản là bốn việc quyết định công trình có đúng ý và không đội chi phí.
Đây là ngành có nhiều công ty nhỏ trên địa bàn, vì nhu cầu sửa nhà trong khu phố cũ ven sông lúc nào cũng có. Bài này viết từ phía người thuê: chủ nhà, chủ cửa hàng. Chuyện có phải xin phép xây dựng khi nâng nền, sửa nhà không là thủ tục với chính quyền, đã có bài riêng trong mục thủ tục hành chính của trang; ở đây tập trung vào chọn nhà thầu, hợp đồng và thi công. Trang không nêu giá thi công vì giá thay đổi theo vật tư, thời điểm và hiện trạng từng căn.
Nâng nền ở phường ven sông: hiểu đúng trước khi gọi thợ
Nhiều căn nhà trong hẻm ở Bình Lợi Trung được xây từ nhiều chục năm trước. Qua các đợt làm đường, nâng hẻm, mặt đường cao dần, còn nền nhà giữ nguyên, nên khi mưa lớn hay triều cường, nước từ hẻm tràn vào nhà. Nâng nền là giải pháp phổ biến, nhưng không phải là phép màu: nâng nền làm giảm chiều cao tầng trệt, phải nâng cửa, có khi phải nâng cầu thang, sửa hệ thống điện nước, cống thoát.
Trước khi gọi thợ, hãy trả lời ba câu. Nước vào nhà từ đâu: tràn qua cửa, trào lên từ cống, hay thấm qua tường, sàn? Mỗi nguồn có cách xử lý khác; nâng nền mà cống trong nhà vẫn thông thẳng ra cống chung thì nước vẫn trào lên. Mức nước cao nhất các năm trước tới đâu: hỏi hàng xóm lâu năm, xem vết nước trên tường. Hẻm có kế hoạch nâng tiếp không: hỏi tổ trưởng khu phố hoặc Ủy ban phường, để tránh nâng xong vài năm hẻm lại cao hơn.
Với nhà liền kề, chuyện nâng nền còn liên quan hàng xóm. Đục tường chung, đổ bê tông nặng, rung động khi thi công có thể gây nứt nhà bên. Một biên bản ghi nhận hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công, có ảnh chụp các vết nứt sẵn có, giúp tránh tranh cãi về sau. Công ty làm nghề đàng hoàng thường tự đề xuất bước này.
Chọn công ty xây dựng, sửa nhà: nhìn vào đâu
Tư cách pháp lý. Tra tên và mã số trên cổng đăng ký doanh nghiệp: đang hoạt động, ngành nghề có xây dựng nhà ở, hoàn thiện công trình. Đội thợ không có công ty vẫn có thể làm tốt việc nhỏ, nhưng với hạng mục lớn như nâng nền, cải tạo kết cấu, một pháp nhân giúp bạn có hợp đồng, hoá đơn và địa chỉ để đòi bảo hành.
Công trình thật ở gần. Đề nghị xem vài căn họ đã sửa trong phường hoặc các phường lân cận, nhất là căn đã qua ít nhất một mùa mưa. Hỏi chủ nhà ở đó: có đúng tiến độ không, có phát sinh nhiều không, bảo hành có đến không. Lợi thế của công ty địa phương là bạn đi xem được trong buổi chiều.
Người khảo sát hiểu nghề. Một người khảo sát tốt hỏi nước vào từ đâu, đo cao độ, xem móng, xem tường chung, hỏi về hẻm, chứ không báo giá ngay qua điện thoại. Nếu bên nào báo giá trọn gói mà chưa đến nhà, đó là dấu hiệu của báo giá thấp để rồi phát sinh sau.
Báo giá chi tiết. Báo giá tách từng hạng mục, khối lượng, chủng loại vật tư. Báo giá một dòng “nâng nền trọn gói” không cho bạn cách nào so sánh hay kiểm.
Bảo hành và trách nhiệm. Hỏi rõ bảo hành những hạng mục nào, bao lâu, xử lý thế nào khi thấm, lún, nứt; ai chịu khi thi công làm hư nhà bên cạnh. Tìm các công ty xây dựng, nội thất, chống thấm trên địa bàn, bạn có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang rồi kiểm từng nơi.
Đọc báo giá: những dòng hay bị bỏ ngỏ
Khi so hai, ba báo giá, đặt chúng cạnh nhau theo các dòng dưới. Báo giá thấp nhất thường là báo giá thiếu nhiều dòng nhất:
| Hạng mục | Câu cần hỏi | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Tháo dỡ, đục phá, vận chuyển xà bần | Có trong giá không, xà bần đổ ở đâu | Hẻm nhỏ phải chuyển bằng xe nhỏ nhiều chuyến; đổ sai chỗ có thể bị xử phạt |
| Vật liệu nâng nền | Đắp bằng gì, đầm thế nào, đổ bê tông dày bao nhiêu | Đắp không chặt là nền lún, nứt gạch sau một mùa mưa |
| Chống thấm | Chống thấm sàn, chân tường đến độ cao nào, vật liệu gì | Nâng nền mà không chống thấm chân tường, nước vẫn thấm ngang |
| Điện, nước, cống | Có nâng ổ cắm, dời đường ống, làm van một chiều cho cống không | Ổ điện thấp trong nhà hay ngập là nguy cơ điện giật |
| Cửa, cầu thang | Có nâng, làm lại cửa, chỉnh bậc thang không | Hay bị tính là phát sinh sau khi đã làm nền |
| Hoàn thiện | Gạch, sơn loại gì, ai chọn mẫu | Chênh lệch chủng loại tạo chênh lệch giá lớn |
| Bảo vệ nhà bên, vệ sinh hẻm | Che chắn bụi, dọn hẻm hằng ngày | Quan hệ hàng xóm và quy định trật tự đô thị |
Một mẹo đơn giản: yêu cầu mỗi bên báo giá theo cùng một danh sách hạng mục do bạn lập. Khi các báo giá cùng khung, sự khác biệt về giá mới so được thật.
Hợp đồng sửa nhà nên có những gì
Dù chỉ là sửa nhà, hãy làm hợp đồng bằng văn bản với công ty. Các nội dung tối thiểu:
- Thông tin hai bên, mã số doanh nghiệp, người ký và giấy uỷ quyền nếu không phải người đại diện.
- Phạm vi công việc chi tiết theo hạng mục, kèm bản vẽ hoặc phác thảo mặt bằng, cao độ nền sau khi nâng.
- Vật tư: chủng loại, xuất xứ, ai cung cấp; quy định nếu thay vật tư phải được chủ nhà đồng ý bằng văn bản.
- Giá trị hợp đồng, cách tính phần phát sinh (đơn giá, chỉ làm khi chủ nhà ký xác nhận).
- Tiến độ có mốc ngày; trách nhiệm khi chậm; điều chỉnh khi có mưa, triều cường làm gián đoạn.
- Lịch thanh toán theo giai đoạn nghiệm thu, không trả phần lớn tiền trước khi làm; giữ lại một phần sau nghiệm thu để bảo hành.
- Trách nhiệm an toàn lao động, thiệt hại cho nhà liền kề, vệ sinh hẻm, giờ thi công.
- Bảo hành: hạng mục, thời hạn, thời gian đến xử lý khi có sự cố.
- Cách giải quyết tranh chấp.
Lịch thanh toán là điều khoản bảo vệ bạn nhiều nhất. Trả theo giai đoạn đã nghiệm thu giúp bạn luôn ở thế có thể dừng lại nếu công ty làm không đạt, thay vì đã trả gần hết tiền khi công trình mới đi một nửa.
Giám sát và nghiệm thu từng giai đoạn
Chủ nhà không cần là kỹ sư, nhưng cần có mặt ở những thời điểm quan trọng. Với nâng nền và chống thấm, trình tự thường là:
- Trước khi đục phá: chụp ảnh hiện trạng nhà mình và nhà liền kề, thống nhất cao độ nền mới bằng vạch đánh dấu trên tường.
- Sau tháo dỡ: xem lại hiện trạng móng, tường, đường ống; quyết định các thay đổi nếu phát hiện vấn đề, ghi bằng văn bản.
- Trước khi đắp và đổ nền: kiểm đường ống, dây điện đi ngầm đã đúng vị trí, có van một chiều cho cống nếu đã thoả thuận; chụp ảnh lại vì sau đó sẽ bị lấp.
- Sau khi đổ nền và chống thấm: thử nước theo cách công ty đề xuất, xem có chỗ thấm, đọng không.
- Hoàn thiện: kiểm độ phẳng, độ dốc thoát nước về phía cống, cửa đóng mở được, ổ điện ở độ cao an toàn.
- Nghiệm thu bàn giao: lập biên bản, ghi các tồn tại cần sửa và thời hạn; thanh toán phần còn lại trừ khoản giữ bảo hành.
Bước 3 là bước người thuê hay bỏ lỡ nhất: những thứ bị lấp dưới nền là những thứ đắt nhất để sửa lại. Mười phút có mặt chụp ảnh trước khi đổ bê tông có giá trị hơn nhiều buổi tranh cãi sau này.
Cải tạo tầng trệt làm cửa hàng hay chia phòng cho thuê: thêm những gì cần tính
Nhiều chủ nhà ở phường sửa nhà không chỉ để ở mà để kinh doanh: mở tầng trệt thành cửa hàng, chia các tầng trên thành phòng cho thuê. Khi đó, ngoài chuyện nâng nền, chống thấm, còn những yêu cầu khác cần đưa vào hợp đồng với công ty ngay từ đầu. Cửa hàng ăn uống cần bố trí bếp, thoát khói, thoát nước thải mỡ; cửa hàng có hàng hoá cần lối nhận hàng và chỗ để kho khô ráo.
Chia phòng cho thuê cần tính lối thoát nạn, thiết bị phòng cháy, đường điện riêng cho từng phòng có thiết bị bảo vệ, công tơ phụ, thông gió cho phòng không có cửa sổ. Những yêu cầu này liên quan quy định về phòng cháy và an toàn nhà cho thuê; nên hỏi quy định hiện hành trước khi thiết kế, vì sửa lại sau khi đã ngăn phòng tốn kém hơn nhiều.
Hãy nói thẳng với công ty mục đích sử dụng sau khi sửa. Một công ty có kinh nghiệm cải tạo nhà phố cho kinh doanh sẽ đề xuất bố trí hợp lý, cảnh báo những điều có thể vướng quy định, thay vì chỉ làm theo yêu cầu rồi để bạn tự gánh hậu quả. Khi so báo giá, so cả những đề xuất đó, không chỉ con số tổng.
Phát sinh, chậm tiến độ và mùa mưa: xử lý thế nào
Sửa nhà cũ gần như luôn có phát sinh, vì có những thứ chỉ thấy sau khi đục ra: móng yếu hơn dự kiến, đường ống mục, tường chung nứt sẵn. Phát sinh hợp lý không có gì sai; điều cần là quy trình. Mọi phát sinh phải được công ty báo trước khi làm, kèm lý do, khối lượng, đơn giá, và chỉ làm khi chủ nhà ký đồng ý. Phát sinh làm trước báo sau là nguồn tranh chấp số một trong ngành sửa nhà.
Lịch thi công ở phường ven sông nên tránh những tuần có triều cường cao và cao điểm mùa mưa nếu được, đặc biệt với hạng mục đổ nền, chống thấm cần khô ráo. Nếu buộc phải làm trong mùa mưa, hợp đồng nên ghi cách xử lý những ngày không thi công được, để không ai đổ lỗi cho ai. Che chắn vật tư như xi măng, cát khỏi nước mưa trong hẻm cũng là trách nhiệm cần ghi rõ.
Khi công ty chậm tiến độ kéo dài hoặc làm không đạt, hãy phản ánh bằng văn bản, dẫn điều khoản hợp đồng, đề nghị khắc phục trong thời hạn. Giữ lịch thanh toán theo nghiệm thu cho bạn đòn bẩy để thương lượng. Nếu không thoả thuận được, các bước hoà giải, khởi kiện dân sự theo quy định là lựa chọn cuối; hồ sơ ảnh, biên bản bạn giữ trong suốt quá trình sẽ quyết định kết quả.
Câu hỏi thường gặp
Nâng nền nhà trong hẻm có phải xin giấy phép xây dựng không?
Tuỳ mức độ can thiệp. Sửa chữa, cải tạo bên trong không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, kiến trúc mặt ngoài thường được miễn giấy phép theo Luật Xây dựng, nhưng vẫn có những trường hợp cần. Hãy hỏi Ủy ban nhân dân phường Bình Lợi Trung trước khi thi công; mục thủ tục hành chính của trang có bài riêng.
Nên nâng nền cao bao nhiêu so với mặt hẻm?
Không có con số chung. Cần dựa vào mức nước cao nhất các năm trước, cao độ hẻm hiện tại, kế hoạch nâng hẻm sắp tới nếu có, và chiều cao tầng trệt còn lại sau khi nâng. Nên nhờ người khảo sát đo đạc thực tế và giải thích phương án, đừng nâng theo nhà bên cạnh.
Có nên thuê đội thợ quen thay vì công ty?
Với việc nhỏ như sơn lại, thay gạch một phòng, đội thợ quen có tay nghề là lựa chọn hợp lý. Với nâng nền, cải tạo kết cấu, chống thấm toàn bộ, công ty có hợp đồng, hoá đơn và trách nhiệm bảo hành rõ giúp bạn có cơ sở đòi quyền lợi khi có sự cố sau mùa mưa.
Thi công làm nứt nhà hàng xóm thì ai chịu?
Thường bên gây thiệt hại phải bồi thường, và trách nhiệm giữa chủ nhà với công ty tuỳ hợp đồng. Vì vậy hợp đồng nên ghi rõ công ty chịu trách nhiệm về thiệt hại do thi công, và hai bên nên lập biên bản hiện trạng nhà liền kề có ảnh chụp trước khi đục phá.
Đặt cọc bao nhiêu khi thuê công ty sửa nhà là hợp lý?
Không có mức chung, nhưng nguyên tắc là khoản ứng trước chỉ nên đủ để công ty mua vật tư, chuẩn bị cho giai đoạn đầu; các đợt tiếp theo trả theo khối lượng đã nghiệm thu, giữ lại một phần sau bàn giao cho bảo hành. Tránh trả phần lớn giá trị hợp đồng trước khi thi công.
Sửa nhà xong có cần lấy hoá đơn không?
Nên lấy, nhất là khi bạn dùng nhà để kinh doanh, cho thuê hoặc là công ty thuê làm văn phòng, vì hoá đơn là căn cứ tính chi phí. Hoá đơn và hợp đồng cũng là bằng chứng khi cần đòi bảo hành hoặc giải quyết tranh chấp về chất lượng công trình.