Nhà ống ở Bình Lợi Trung vào mùa mưa thường gặp ba chuyện: dột từ mái, thấm từ tường chung với nhà bên, và nước trào ngược lên từ cống. Mỗi chuyện có nguyên nhân khác nhau và cách sửa khác nhau. Sửa đúng chỗ thì một lần là yên nhiều năm; sửa sai chỗ thì tốn tiền mà mùa sau vẫn phải hứng nước. Cách làm khôn ngoan là kiểm tra và sửa vào những tháng nắng, trước khi mùa mưa ở TP.HCM bắt đầu, thường quanh tháng năm.
Bài này viết cho chủ nhà và cả người thuê nhà nguyên căn muốn hiểu vấn đề trước khi gọi thợ: nhìn dấu hiệu nào, nguyên nhân thường gặp là gì, phần nào tự làm được, phần nào cần thợ. Bài không nêu giá vật liệu và giá công. Việc nâng nền, sửa lớn có cần xin phép hay không đã có bài riêng trong mục thủ tục hành chính của trang.
Vì sao nhà ống trong hẻm hay dột và thấm
Nhà ống ở các phường nội thành như Bình Lợi Trung thường xây sát nhau, chung tường hoặc chỉ cách một khe rất hẹp. Mái mỗi nhà một kiểu: có nhà đổ sân thượng bê tông, có nhà lợp tôn, có nhà nửa bê tông nửa tôn vì cơi nới thêm tầng. Chỗ tiếp giáp giữa hai mái, giữa mái và tường nhà bên chính là nơi nước tìm đường vào nhiều nhất.
Nhiều căn đã qua nhiều đời chủ, mỗi đời sửa một ít: thêm một tầng, mở một giếng trời, đổi mái tôn. Những lần sửa chồng lên nhau để lại các mối nối không kín, máng xối đặt dở dang, ống thoát nước mái đi vòng vèo. Thêm vào đó, nắng gắt mùa khô làm vật liệu chống thấm co giãn, nứt chân chim; tới mùa mưa, những vết nứt nhỏ đó thành đường nước.
Ở những hẻm thấp gần sông, còn có chuyện nước từ dưới lên: mặt hẻm đã nâng cao hơn nền nhà, nước mưa và nước triều dâng qua cống, ngấm qua nền và chân tường. Đó là kiểu ẩm khác hẳn dột từ mái, và cách xử lý cũng khác.
Nhìn dấu hiệu, đoán nguyên nhân
Trước khi gọi thợ, ghi lại vết ẩm xuất hiện ở đâu, khi nào. Bảng dưới giúp đoán hướng nguyên nhân để trao đổi với thợ cho trúng.
| Dấu hiệu | Thường do | Hướng xử lý |
|---|---|---|
| Nước nhỏ giọt từ trần tầng trên cùng khi mưa | Mái tôn thủng, vít bắt tôn lỏng, sân thượng nứt | Thay tôn, bắn lại vít có ron, chống thấm sân thượng |
| Vệt ẩm chạy dọc tường giáp nhà bên | Khe giữa hai nhà hở, nước mưa chảy xuống | Làm diềm che khe, xử lý từ phía trên |
| Tường ẩm sau mưa nhiều ngày, không nhỏ giọt | Tường ngoài thấm do sơn hỏng, vữa nứt | Trám vết nứt, sơn chống thấm mặt ngoài |
| Vệt ẩm quanh giếng trời, cửa sổ | Ron cửa hỏng, bậu cửa dốc ngược vào trong | Thay ron, sửa bậu cửa dốc ra ngoài |
| Chân tường tầng trệt ẩm, có muối trắng | Ẩm từ nền lên, nhà thấp hơn mặt hẻm | Chống thấm chân tường, cân nhắc nâng nền |
| Nước trào lên từ lỗ thoát sàn, bồn cầu | Cống chung đầy nước khi mưa lớn, triều cao | Lắp van một chiều, nút chặn thoát sàn |
Một căn nhà có thể có nhiều nguyên nhân cùng lúc. Sửa từ trên xuống dưới, từ ngoài vào trong là nguyên tắc chung: chặn đường nước vào trước, rồi mới xử lý tường và sơn bên trong.
Mái tôn và sân thượng: nơi bắt đầu
Kiểm tra vít và ron. Mái tôn bắt vít lâu năm, ron cao su quanh vít bị lão hoá, nắng làm vít lỏng. Mỗi lỗ vít hở là một đường nước. Thay vít có ron mới, bắn đúng vào sóng cao của tôn chứ không phải sóng thấp, là sửa chữa đơn giản mà hiệu quả.
Tấm tôn gỉ thủng. Tôn gỉ thường bắt đầu từ mép dưới, chỗ nước đọng lâu. Vá bằng keo chỉ là tạm; tấm đã gỉ nhiều nên thay. Nhà gần sông khí ẩm cao, tôn nhanh gỉ hơn.
Máng xối và ống thoát. Máng xối đầy lá, rác, xác chim là nguyên nhân dột rất phổ biến: nước tràn máng chảy ngược vào tường. Dọn máng trước mùa mưa, kiểm tra ống thoát có thông xuống cống không, ống có bị vỡ ở chỗ khuất trong tường không.
Sân thượng bê tông. Sân thượng đọng nước vì độ dốc không đủ hoặc lỗ thoát bị tắc. Vết nứt chân chim trên bề mặt cho nước ngấm dần xuống trần. Chống thấm sân thượng là việc nên giao thợ có kinh nghiệm, làm vào những ngày nắng liên tiếp để vật liệu khô kỹ.
An toàn khi lên mái. Leo mái tôn ướt, mái dốc, không dây bảo hộ là nguyên nhân tai nạn hằng năm. Những việc trên mái nên để thợ có dụng cụ an toàn làm; chủ nhà chỉ nên quan sát từ chỗ đứng chắc chắn.
Tường chung với nhà bên: sửa phải nói chuyện với hàng xóm
Ở Bình Lợi Trung, rất nhiều nhà ống chung tường hoặc sát vách với nhà bên. Khi nhà bên cao hơn nhà mình một hai tầng, nước mưa đập vào bức tường cao rồi chảy xuống mái nhà thấp, đi theo khe tiếp giáp vào trong. Khi hai nhà cao bằng nhau mà có khe hở ở giữa, nước chảy dọc khe và ngấm vào cả hai bên tường. Đây là kiểu thấm khó sửa nhất vì nguồn nước nằm một phần trên đất nhà người khác.
Cách xử lý thường là làm một tấm diềm che khe, bằng tôn hoặc vật liệu chống thấm, gắn từ tường nhà cao phủ xuống mái nhà thấp. Muốn làm, thợ thường phải đứng hoặc bắt vít lên phần tường của nhà bên. Vì vậy cần nói chuyện với hàng xóm trước: giải thích vấn đề, thống nhất cách làm, ai chịu chi phí phần nào. Nhiều khi cả hai nhà đều bị thấm và cùng có lợi khi sửa.
Nếu hàng xóm chưa đồng ý, có thể xử lý tạm từ phía nhà mình như chống thấm mặt trong tường, nhưng hiệu quả hạn chế. Trường hợp va chạm kéo dài, tổ dân phố có thể giúp hai bên ngồi lại nói chuyện. Giữ hoà khí với nhà bên trong khu hẻm chật là điều đáng giá hơn một mùa mưa.
Nước trào ngược từ cống: chặn từ trong nhà
Khi mưa lớn trùng triều cường, hệ thống cống chung trong hẻm đầy nước, nước có thể trào ngược lên qua lỗ thoát sàn nhà tắm, sân, thậm chí bồn cầu ở tầng trệt. Đây không phải lỗi của căn nhà mà của mực nước trong cống, nhưng chủ nhà vẫn có thể giảm thiệt hại từ phía mình.
Cách phổ biến là lắp van một chiều trên đường ống thoát nước ra cống: nước trong nhà chảy ra được, nước từ cống không vào được. Lỗ thoát sàn tầng trệt có thể dùng nắp chặn có ren hoặc nút cao su vào những ngày triều cao. Với nhà thấp hơn mặt hẻm nhiều, có nhà làm hố gom nước và máy bơm nhỏ để chủ động đẩy nước ra ngoài.
Những việc này nên làm cùng thợ điện nước có kinh nghiệm, vì lắp van sai chiều hoặc làm tắc ống thoát còn gây hại hơn. Ngoài ra, giữ cho đoạn cống trước nhà không bị rác lấp, không đổ dầu mỡ, xà bần xuống cống là phần việc nhỏ mà mỗi nhà trong hẻm góp vào.
Ẩm mốc, mối mọt: hậu quả kéo dài sau mùa mưa
Nước vào nhà không chỉ gây hư hỏng ngay lúc đó. Tường ẩm lâu ngày sinh nấm mốc đen ở góc phòng, sau tủ, trên trần nhà tắm; đồ gỗ, khung cửa gỗ, sàn gỗ gác lửng hút ẩm, mục dần và trở thành chỗ ở của mối. Nhà ống trong hẻm chật, ít nắng chiếu vào, nên hơi ẩm khó thoát, nhất là ở tầng trệt và các phòng không có cửa sổ.
Sau mỗi đợt mưa dài, nên mở cửa thông gió khi trời nắng lại, kê đồ gỗ cách tường một khoảng nhỏ, lau khô những chỗ đọng nước. Vết mốc nhỏ có thể lau bằng dung dịch tẩy rửa thông thường, đeo găng tay và khẩu trang, không trộn lẫn các loại chất tẩy với nhau. Nếu thấy đường đất mối bò trên tường, gỗ rỗng khi gõ, nên gọi dịch vụ xử lý mối có chuyên môn thay vì tự phun thuốc.
Ẩm mốc kéo dài ảnh hưởng tới sức khoẻ, nhất là trẻ nhỏ và người có bệnh hô hấp. Sửa dứt điểm nguồn nước vào nhà là cách duy nhất để chấm dứt vòng lặp này.
Lịch sửa nhà trước mùa mưa
Một lịch đơn giản cho nhà ống trong hẻm, bắt đầu từ cuối mùa khô. Mỗi nhà có thể điều chỉnh theo tình trạng thực tế.
- Khoảng tháng hai, tháng ba: đi một vòng từ mái xuống trệt, chụp ảnh các vết ẩm cũ, ghi lại những chỗ dột mùa trước.
- Tháng ba, tháng tư: gọi thợ xem và báo cách sửa; nhờ hai thợ khác nhau xem nếu việc lớn, để so cách làm.
- Những ngày nắng liên tiếp: làm phần mái, sân thượng, chống thấm ngoài trời; vật liệu cần khô kỹ mới bền.
- Trước mùa mưa: dọn máng xối, thông ống thoát, kiểm tra van một chiều, nắp chặn thoát sàn.
- Trận mưa lớn đầu mùa: quan sát từng phòng, xem chỗ sửa có còn rỉ không, báo thợ quay lại trong thời gian bảo hành.
- Giữa mùa mưa: dọn máng xối thêm một hai lần, nhất là nhà gần cây lớn.
Sửa vào mùa khô thì thợ rảnh hơn, vật liệu khô tốt hơn. Đợi tới khi nước nhỏ giọt mới gọi thì thường phải chờ lâu, làm vội, và kết quả kém bền hơn.
Chọn thợ và giữ quyền lợi
Thợ sửa nhà ở các phường nội thành rất nhiều, chất lượng không đều. Vài điều giúp chọn đúng người và tránh tranh cãi.
- Ưu tiên thợ được hàng xóm giới thiệu, đã từng làm ở hẻm mình; họ hiểu kiểu nhà và cách vận chuyển vật liệu vào hẻm nhỏ.
- Nhờ thợ giải thích nguyên nhân trước khi báo cách sửa; thợ chỉ nói "phải làm lại hết" mà không chỉ được chỗ nước vào thì nên hỏi thêm người khác.
- Thoả thuận bằng giấy hoặc tin nhắn: hạng mục, vật liệu, thời gian, cách thanh toán, thời gian bảo hành.
- Không trả hết tiền trước; giữ lại một phần tới khi qua vài trận mưa lớn mà không còn dột.
- Báo hàng xóm trước khi làm việc ồn, việc phải dựng giàn, để vật liệu trong hẻm; dọn sạch hẻm sau khi xong.
Người thuê nhà nguyên căn phát hiện dột, thấm nên báo chủ nhà sớm bằng tin nhắn kèm ảnh. Việc sửa phần mái, tường thường thuộc trách nhiệm chủ nhà, trừ khi hợp đồng ghi khác.
Câu hỏi thường gặp
Mái tôn dột có tự sửa được không?
Việc nhỏ như bôi keo vào lỗ vít từ bên trong có thể tự làm khi đứng ở chỗ an toàn. Còn leo lên mái tôn thay vít, thay tấm, nhất là mái dốc hoặc khi trời ướt, nên để thợ có dụng cụ bảo hộ làm. Tai nạn ngã từ mái xảy ra nhiều hơn người ta nghĩ.
Tường giáp nhà bên bị thấm thì ai sửa?
Tuỳ nguyên nhân. Nếu nước vào từ khe giữa hai nhà, thường cần cả hai bên phối hợp, vì cách sửa hiệu quả là làm diềm che từ phía trên. Nói chuyện với hàng xóm, thống nhất cách làm và chi phí. Không đồng thuận được thì có thể nhờ tổ dân phố hoà giải.
Van một chiều chống trào ngược có hiệu quả không?
Khá hiệu quả với nước trào từ cống vào nhà qua đường ống, nếu lắp đúng chiều và vệ sinh định kỳ để không kẹt rác. Van không giúp được khi nước tràn vào qua cửa chính từ mặt hẻm; trường hợp đó cần tấm chắn cửa hoặc nâng ngưỡng cửa.
Nên sửa nhà vào tháng nào?
Tốt nhất là cuối mùa khô, khoảng tháng hai tới tháng tư, khi trời nắng liên tục và thợ chưa bận. Chống thấm sân thượng, sơn tường ngoài cần vật liệu khô kỹ mới bền. Để tới giữa mùa mưa mới sửa thường phải làm vội và khó kiểm tra chất lượng.
Sửa mái, chống thấm có cần xin phép không?
Sửa chữa nhỏ không thay đổi kết cấu, không đổi diện tích thường không phải xin phép, nhưng nâng nền, thêm tầng, thay đổi kết cấu chịu lực có thể cần. Quy định có thể thay đổi; mục thủ tục hành chính của trang có bài riêng về xây, sửa, nâng nền nhà trong hẻm.