Sống ở chung cư, căn hộ tại Bình Lợi Trung: chung cư cũ, căn hộ mới và nếp sống chung

Ở Bình Lợi Trung, chung cư và căn hộ là lựa chọn của những người muốn thoát khỏi chuyện hẻm nhỏ, xe khó vào và nước tràn mỗi mùa mưa. Trong phường có cả những khối nhà tập thể, chung cư cũ xây từ nhiều thập kỷ trước lẫn các toà căn hộ mới cao tầng dọc những trục đường lớn như Phạm Văn Đồng. Sống ở đây khác hẳn nhà ống trong hẻm: không lo ngập trong nhà, có bảo vệ, có thang máy, nhưng đổi lại là phí quản lý, nội quy chung và việc phải sống cùng hàng trăm hộ khác.

Bài này dành cho người đang cân nhắc thuê hoặc mua căn hộ trong phường: chung cư cũ khác căn hộ mới thế nào, các khoản phí phải hiểu, vai trò của ban quản trị, những điểm phòng cháy cần xem, và nếp sống chung để ở lâu không mệt. Bài không nêu tên dự án, không nêu giá và không khuyên mua bán.

Chung cư cũ và căn hộ mới: khác ở đâu

Hai nhóm này khác nhau từ kết cấu tới cách quản lý. Mỗi toà cụ thể có thể lệch khỏi mô tả chung, nên dùng bảng như danh sách câu hỏi khi đi xem.

Nhiều người chọn chung cư cũ vì vị trí và vì cảm giác sống giữa phố, chấp nhận leo thang bộ. Người khác chọn căn hộ mới vì tiện nghi và an ninh. Cả hai đều hợp lý nếu biết mình đang đổi cái gì lấy cái gì.

Ở căn hộ khác nhà hẻm thế nào trong một ngày

Buổi sáng ở nhà hẻm bắt đầu bằng tiếng xe máy dắt ra, tiếng rao hàng và mùi bánh mì đầu hẻm. Ở căn hộ, buổi sáng là chờ thang máy giờ cao điểm, xuống hầm lấy xe, xếp hàng ra cổng. Người ở tầng cao nghe ít tiếng ồn đường phố hơn, nhưng lại nghe tiếng khoan đục từ căn hộ đang sửa và tiếng bước chân tầng trên.

Buổi chiều mưa lớn, người ở nhà hẻm thấp lo kê đồ, chặn cửa; người ở căn hộ không lo nước vào nhà, chỉ lo đường từ cổng toà nhà ra trục chính có ngập không. Buổi tối, nhà hẻm có hàng xóm ngồi trước cửa trò chuyện; căn hộ thì mỗi nhà đóng cửa riêng, người ta gặp nhau ở thang máy, ở sân chơi, ở nhóm nhắn tin của toà.

Không có cách sống nào hơn cách nào. Điều cần biết là sống ở căn hộ đòi hỏi tuân theo nội quy chung nhiều hơn: giờ sửa chữa, nơi để xe, nuôi thú cưng, phơi đồ ngoài ban công, xả rác đúng chỗ. Người quen sống tự do trong nhà riêng có khi cần vài tháng để thích nghi.

Các khoản phí cần hiểu trước khi thuê hoặc mua

Phí quản lý vận hành. Tính theo diện tích căn hộ, dùng để trả cho bảo vệ, vệ sinh, vận hành thang máy, chiếu sáng khu chung. Người thuê nên hỏi rõ phí này do chủ nhà hay người thuê trả; người mua nên hỏi mức phí đã thay đổi thế nào qua các năm.

Phí gửi xe. Thu theo từng xe máy, ô tô, xe đạp, có nơi có thẻ tháng. Toà có hầm nhỏ đôi khi hết chỗ ô tô, phải chờ hoặc gửi bên ngoài. Hỏi trước nếu bạn có ô tô.

Điện, nước, internet. Thường có đồng hồ riêng từng căn, hợp đồng trực tiếp với đơn vị cung cấp hoặc qua ban quản lý. Người thuê nên hỏi đồng hồ đứng tên ai và cách thanh toán.

Quỹ bảo trì. Với căn hộ mua mới theo dự án, người mua đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định; khoản này dùng cho sửa chữa lớn sau này. Người mua lại căn hộ nên hỏi khoản này đã được đóng đủ và bàn giao cho ban quản trị chưa.

Chi phí sửa chữa trong căn. Thấm trần do căn tầng trên, hỏng ống nước âm tường, hỏng máy lạnh là những việc phát sinh. Hợp đồng thuê nên ghi rõ ai chịu, và người mua nên kiểm tra kỹ trước khi nhận căn.

Ban quản trị và đơn vị quản lý: ai lo việc gì

Ở các toà căn hộ có nhiều chủ sở hữu, thường có hai bên cùng tham gia điều hành: ban quản trị do hội nghị nhà chung cư bầu ra, đại diện cho cư dân, và đơn vị quản lý vận hành được thuê để làm công việc hằng ngày. Ban quản trị quyết định những việc lớn, giám sát chi tiêu, chọn đơn vị quản lý; đơn vị quản lý lo bảo vệ, vệ sinh, thang máy, điện nước chung.

Người thuê nhà ít khi tham gia việc này, nhưng nên biết ai là đầu mối khi có sự cố: mất nước, thang máy hỏng, hàng xóm gây ồn quá giờ. Thông thường, việc trong căn hộ báo cho chủ nhà, việc khu chung báo cho lễ tân hoặc ban quản lý toà. Người mua nhà nên hỏi toà đã tổ chức hội nghị nhà chung cư và bầu ban quản trị chưa, quỹ bảo trì đã bàn giao chưa, vì đó là dấu hiệu toà được vận hành minh bạch.

Với chung cư cũ, mô hình quản lý đơn giản hơn nhiều, có nơi chỉ có tổ tự quản của cư dân. Khi đó, việc sửa chữa phần chung như cầu thang, mái, hệ thống nước thường phụ thuộc vào sự đồng thuận và đóng góp của các hộ, và người mới đến nên hỏi chuyện này từ đầu.

Phòng cháy ở chung cư: tự kiểm tra trong mười phút

Phòng cháy là việc của cả toà, nhưng mỗi hộ nên biết những điểm cơ bản sau, kể cả người chỉ thuê vài tháng.

• Đi bộ một lần từ cửa căn hộ tới cầu thang thoát hiểm gần nhất và xuống tới tầng trệt; nhớ hướng đi và số cửa phải qua.
• Xem cửa chống cháy ở cầu thang thoát hiểm có đóng kín được không, có bị chèn mở bằng vật gì không, cầu thang có bị chất đồ không.
• Xem hành lang có đèn chỉ dẫn lối thoát, có chuông báo cháy, có bình chữa cháy hay họng nước chữa cháy không.
• Trong căn hộ, không để ổ cắm quá tải, không sạc pin xe điện trong căn, không để bình gas gần bếp nóng.
• Nếu có ban công, không bịt kín hoàn toàn bằng khung sắt khoá chết; giữ một lối mở được từ bên trong.
• Tham gia buổi diễn tập phòng cháy nếu toà tổ chức; đó là cách tốt nhất để biết mình sẽ làm gì khi chuông reo thật.

Chung cư cũ thường có hệ thống điện đã xuống cấp và không có cầu thang thoát hiểm riêng. Người ở đây càng nên chú ý dây điện, ổ cắm và giữ cầu thang chung luôn thông thoáng.

Mua căn hộ: những điểm pháp lý nói ở mức nguyên tắc

Mua căn hộ đã có giấy chứng nhận khác với mua căn hộ đang hình thành trong tương lai. Với căn hộ đã có sổ, người mua kiểm tra giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, người có quyền bán, rồi làm hợp đồng công chứng và sang tên như nhà đất thông thường. Với căn hộ chưa có sổ, nhất là mua lại từ người mua trước, cần tìm hiểu kỹ dự án đã đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận chưa, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán được làm thế nào.

Thời gian chờ cấp sổ hồng căn hộ ở nhiều dự án tại TP.HCM từng kéo dài, nên người mua căn hộ chưa có sổ cần chấp nhận rủi ro về thời gian và hiểu rõ những gì mình có quyền. Quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản đã thay đổi nhiều qua các năm, vì vậy nên kiểm tra văn bản hiện hành, hỏi văn phòng công chứng hoặc luật sư trước khi ký.

Người thuê căn hộ thì nên xem chủ nhà có giấy tờ chứng minh quyền cho thuê không: giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, hoặc giấy uỷ quyền nếu người ký không phải chủ sở hữu.

Chọn tầng và hướng căn hộ

Tầng thấp. Đi lại nhanh, ít phụ thuộc thang máy, hợp với người già và gia đình có trẻ nhỏ. Đổi lại, nghe tiếng ồn từ đường, từ khu để xe và sân chơi nhiều hơn, muỗi cũng nhiều hơn, nhất là khi toà gần bờ sông hoặc rạch.

Tầng giữa và tầng cao. Thoáng, ít bụi, nhìn được xa về phía sông Sài Gòn hay mái nhà của phường. Nhưng mỗi lần thang máy bảo trì hay mất điện là một lần leo bộ vất vả, và khi có cháy, thời gian xuống tới tầng trệt dài hơn. Người ở tầng cao nên thuộc lối thoát hiểm hơn ai hết.

Hướng nắng. Căn có mặt kính lớn hướng tây hứng nắng chiều gắt suốt mùa khô, tiền điện máy lạnh sẽ cao. Căn hướng đông hoặc có ban công che nắng thì dễ chịu hơn. Khi xem căn, chú ý vị trí cửa sổ phòng ngủ, vì đó là nơi bạn cần mát nhất vào ban đêm.

Căn góc và căn giữa. Căn góc thường nhiều cửa sổ, sáng và thoáng hơn, nhưng cũng hứng nắng hai mặt. Căn giữa ít nắng hơn nhưng có thể thiếu gió. Hỏi người đang ở cùng tầng về cảm giác thực tế sẽ chính xác hơn bản vẽ.

Nếp sống chung để ở lâu không mệt

Ở căn hộ, phần lớn va chạm giữa hàng xóm đến từ những việc nhỏ: tiếng ồn sau mười giờ tối, thú cưng trong thang máy, đồ đạc để ngoài hành lang, xả rác sai chỗ, sửa nhà ngoài giờ cho phép. Đọc nội quy toà nhà ngay khi dọn vào và làm theo là cách tốt nhất để tránh những rắc rối này.

Nhóm nhắn tin của cư dân là nơi thông báo mất nước, lịch bảo trì thang máy, chuyện an ninh. Tham gia nhóm giúp bạn nắm tin nhanh, nhưng nên dùng lời lẽ ôn hoà khi phản ánh; một tin nhắn gay gắt dễ biến chuyện nhỏ thành căng thẳng kéo dài với những người sẽ gặp mỗi ngày.

Cuối cùng, căn hộ không có nghĩa là đứng ngoài đời sống phường. Bạn vẫn đi chợ, đưa con đi học, làm giấy tờ ở phường Bình Lợi Trung như mọi người dân khác. Biết đường ra chợ Phan Văn Trị, biết quán ăn sáng quen dưới phố giúp đời sống căn hộ bớt khép kín.

Câu hỏi thường gặp

Ở chung cư có phải đăng ký tạm trú không?

Có. Người thuê căn hộ ở lâu dài cũng phải đăng ký tạm trú như người thuê nhà phố. Chủ nhà hoặc ban quản lý toà thường hướng dẫn giấy tờ cần có. Mục thủ tục hành chính của trang có bài riêng về thường trú, tạm trú, lưu trú ở phường Bình Lợi Trung.

Chung cư cũ có đáng thuê không?

Có thể đáng nếu vị trí hợp và bạn chấp nhận không có thang máy, ít tiện ích. Nên xem kỹ tình trạng tường, cầu thang, hệ thống điện, nước, và hỏi hàng xóm về những lần sửa chữa phần chung gần đây. Căn có dây điện đi nổi chằng chịt thì nên đề nghị chủ nhà sửa trước.

Phí quản lý do chủ nhà hay người thuê trả?

Không có quy tắc chung; tuỳ thoả thuận giữa hai bên. Có chủ nhà gộp vào tiền thuê, có chủ nhà để người thuê tự đóng. Điều quan trọng là ghi rõ trong hợp đồng, kèm phí gửi xe và các khoản dịch vụ khác, để không tranh cãi về sau.

Căn hộ ở tầng cao có mát hơn nhà hẻm không?

Thường thoáng gió hơn và ít bụi đường hơn, nhưng căn hướng tây, kính lớn vẫn rất nóng buổi chiều. Khi xem căn hộ, nên đến vào khoảng ba bốn giờ chiều, sờ vào tường và kính phía nắng hắt để biết căn có cần rèm chắn nắng hay máy lạnh công suất lớn không.

Nuôi chó mèo ở chung cư có được không?

Tuỳ nội quy từng toà. Có toà cho nuôi với điều kiện như đăng ký, đi thang máy riêng, giữ vệ sinh; có toà hạn chế. Người thuê còn cần sự đồng ý của chủ nhà. Hỏi rõ trước khi dọn vào để tránh phải chuyển đi giữa chừng.

Mua căn hộ chưa có sổ hồng có rủi ro gì?

Rủi ro chính là thời gian cấp sổ kéo dài, khó vay vốn hoặc bán lại, và tranh chấp nếu dự án có vướng mắc pháp lý. Người mua nên tìm hiểu tình trạng dự án qua nguồn chính thức, đọc kỹ hợp đồng và hỏi luật sư hoặc văn phòng công chứng trước khi ký.