Muốn chọn chỗ ở ít ngập ở Bình Lợi Trung, cách chắc nhất là đi xem nhà đúng lúc trời mưa lớn hoặc nước lên, và nhìn vào nền nhà, mặt hẻm, chân tường thay vì chỉ nhìn căn phòng. Phường nằm ven sông Sài Gòn, có những đoạn thấp chịu ảnh hưởng của triều cường, và trong mạng hẻm dày đặc, mỗi trận mưa lớn nước rút nhanh hay chậm khác nhau giữa hai con hẻm chỉ cách vài chục mét.
Bài này là bộ câu hỏi và cách quan sát cho người đi thuê hoặc đi mua nhà, viết theo góc chọn chỗ ở. Chuyện vì sao hẻm ngập, lịch triều cường và cách nhà dân ứng phó có bài riêng trong mục sông rạch và triều cường của trang. Ở đây không chỉ đích danh đoạn nào ngập, vì tình hình thay đổi theo từng đợt nâng hẻm, cải tạo cống; người đọc nên tự quan sát theo cách hướng dẫn.
Vì sao hai căn gần nhau mà một căn ngập, một căn không
Ngập trong nhà phụ thuộc vào ba thứ: nước lên tới đâu ngoài hẻm, nền nhà cao hay thấp so với mặt hẻm, và nước thoát đi nhanh hay chậm. Mặt hẻm ở nhiều nơi trong thành phố đã được nâng nhiều lần qua các đợt sửa chữa; nhà nào xây lại gần đây thường đổ nền theo cao độ mới, còn nhà cũ giữ nền cũ, có khi thấp hơn mặt hẻm cả gang tay.
Vì vậy cùng một con hẻm, cùng một trận mưa, căn nhà mới xây có thể khô ráo trong khi căn bên cạnh nước tràn qua ngưỡng cửa. Khác biệt còn đến từ vị trí trong hẻm: đoạn trũng ở giữa hẻm, gần miệng cống nghẹt, hay ở cuối hẻm cụt thường đọng nước lâu hơn đoạn gần đường lớn.
Ở những hẻm gần bờ sông, ngoài mưa còn có triều cường. Những tháng nước lớn, nước có thể dâng lên qua cống ngay cả khi trời không mưa, và nếu mưa lớn trùng lúc triều cao thì nước rút rất chậm. Người chọn chỗ ở gần sông cần nghĩ tới cả hai nguồn nước này.
Còn một nguồn nữa ít người để ý: nước từ chính mái và sân nhà mình. Nhà có máng xối nhỏ, ống thoát nước mái bị tắc, sân sau không có lối thoát thì mưa lớn nước tràn vào từ phía sau, dù hẻm phía trước không ngập. Khi xem nhà, nhìn lên mái, xem máng xối và ống thoát có thông không, sân phơi có rãnh thoát không. Đây là phần chủ nhà sửa được khá dễ, nên nếu phát hiện, có thể đề nghị sửa trước khi bạn dọn vào.
Xem nhà vào lúc nào
Thời điểm đi xem quyết định bạn thấy được bao nhiêu sự thật. Bảng dưới gợi ý các thời điểm nên ghé, nếu điều kiện cho phép.
| Thời điểm | Thấy được gì | Ghi chú |
|---|---|---|
| Ngay sau một trận mưa lớn | Nước đọng ở đâu, rút nhanh hay chậm, có tràn qua cửa không | Mùa mưa thường từ khoảng tháng năm tới tháng mười một |
| Ngày triều cường cao | Nước có dâng lên từ cống, mép sông không | Theo dõi bản tin dự báo triều của cơ quan khí tượng thuỷ văn |
| Buổi tối ngày thường | Tiếng ồn, ánh sáng, an ninh của hẻm | Không liên quan ngập nhưng nên gộp vào cùng chuyến |
| Giữa mùa khô | Nhà trông khô ráo, dễ đánh giá sai | Phải dựa vào dấu vết và lời hàng xóm |
Nếu phải xem nhà vào mùa khô, đừng yên tâm vì thấy sàn khô. Những dấu vết bên dưới và lời kể của người ở lâu sẽ thay cho tận mắt chứng kiến.
Dấu vết nước để lại
Nước đã vào nhà thì ít khi biến mất không dấu vết. Khi đi xem, nhìn kỹ những chỗ sau.
- Vệt ngang trên chân tường tầng trệt, cao đều nhau quanh phòng; sơn bong, vữa phồng, muối trắng kết tinh.
- Gạch nền mới lát chồng lên gạch cũ, bậc cửa cao bất thường, hoặc ngưỡng cửa có gờ chắn nước tự chế.
- Ổ điện tầng trệt được dời lên cao, đồ đạc đặt trên kệ, tủ có chân kê gạch.
- Cửa gỗ, khung cửa mục chân, cửa sắt gỉ phần dưới.
- Trong nhà có máy bơm nước nhỏ, tấm chắn cửa, bao cát cất sẵn — dấu hiệu chủ nhà đã quen chống ngập.
- Bên ngoài: nhà hàng xóm nâng nền, xây bờ chắn trước cửa; miệng cống trong hẻm có rác đọng, nắp cống bị bịt.
Mỗi dấu vết đơn lẻ có thể có lý do khác, nhưng gặp nhiều dấu vết cùng lúc là gần như chắc căn nhà từng ngập. Không có nghĩa là loại ngay, mà là cần hỏi tiếp: ngập bao lâu một lần, ngập tới đâu, rút trong bao lâu.
Hỏi hàng xóm, hỏi đúng câu
"Mưa lớn thì nước trong hẻm lên tới đâu?" Câu hỏi mở này cho bạn hình dung mức nước so với ngưỡng cửa, so với yên xe máy. Người ở lâu thường trả lời bằng mốc quen thuộc như "tới mắt cá", "ngập bánh xe".
"Nước rút trong bao lâu?" Ngập nửa tiếng rồi rút khác hẳn ngập nửa ngày. Hẻm rút nhanh thì chủ yếu là bất tiện; hẻm rút chậm thì ảnh hưởng tới đi làm, đi học, đồ đạc.
"Mấy năm nay có đỡ hơn không?" Sau các đợt nâng hẻm, sửa cống hay công trình chống ngập, có nơi đỡ hẳn, có nơi lại tệ hơn vì nhà mình thấp hơn hẻm mới. Câu này giúp bạn thấy xu hướng.
"Nhà này trước đây có hay phải tát nước không?" Hàng xóm biết rõ hơn chủ nhà muốn cho thuê. Hỏi khéo, đừng biến thành cuộc điều tra; một câu chuyện ngắn ở quán nước đầu hẻm thường đủ.
"Lúc triều cường thì sao?" Với nhà gần sông, câu này quan trọng. Có hẻm không ngập vì mưa nhưng lại ngập vào những ngày triều cao cuối năm âm lịch.
Đọc địa hình bằng mắt khi đi quanh khu
Không cần bản đồ cao độ, bạn vẫn có thể đọc địa hình của khu bằng mắt khi đi xe chậm quanh vài con hẻm. Để ý những đoạn đường dốc nhẹ xuống phía sông: đó là hướng nước chảy về, đoạn cuối dốc thường là chỗ nước gom lại. Để ý vị trí miệng cống và song chắn rác; hẻm có ít miệng cống hoặc miệng cống thường bị rác lấp thì nước rút chậm hơn.
Nhìn nhà hai bên hẻm cũng cho nhiều thông tin. Một dãy nhà mà hầu như căn nào cũng xây bậc thềm cao, gờ chắn nước, cửa cuốn có thanh chắn dưới chân là dấu hiệu cả đoạn đó quen với ngập. Ngược lại, hẻm có nhà cũ nền ngang mặt hẻm mà tường chân vẫn sạch sẽ thì có lẽ nước không vào tới.
Hỏi người bán hàng rong, xe ôm, thợ sửa xe đầu hẻm cũng hữu ích. Họ đứng ngoài đường mỗi ngày và biết đoạn nào xe hay chết máy, đoạn nào phải đi vòng mỗi khi mưa. Thông tin này, cộng với những gì bạn thấy trong căn nhà, cho bức tranh đủ để quyết định.
Một lưu ý cuối: tình hình ngập có thể thay đổi sau mỗi đợt sửa hẻm, làm cống hay công trình chống triều. Thông tin của một hai năm trước chỉ nên dùng để tham khảo; điều bạn thấy được trong mùa mưa gần nhất mới là thứ đáng tin nhất.
Phòng trọ và căn hộ: mức độ lo khác nhau
Người thuê phòng ở tầng lầu ít lo nước vào phòng, nhưng vẫn lo chuyện đi lại: xe máy để ở tầng trệt, lối ra hẻm bị ngập, có khi phải dắt xe lội nước mới ra tới đường. Khi xem phòng trọ, đừng chỉ nhìn căn phòng trên lầu; hãy xuống xem chỗ để xe và đoạn hẻm từ cổng ra đường.
Người thuê phòng tầng trệt hoặc nhà nguyên căn một trệt thì lo trực tiếp: đồ đạc, tủ lạnh, máy giặt, ổ điện. Nếu chọn những căn như vậy ở khu từng ngập, nên có kệ kê đồ, dời ổ điện lên cao nếu chủ nhà đồng ý, và biết vị trí cầu dao để ngắt điện khi nước vào.
Người ở căn hộ chung cư ít lo nước vào nhà, nhưng hầm xe của một số toà có thể bị ảnh hưởng khi mưa lớn kéo dài. Hỏi ban quản lý toà đã từng có sự cố ngập hầm chưa, toà có máy bơm và phương án di dời xe không.
Điều khoản về ngập nên ghi trong hợp đồng thuê
Hợp đồng thuê nhà ít khi nhắc tới ngập, nhưng ở khu từng ngập thì nên thoả thuận trước. Dưới đây là những điểm có thể đưa vào, tuỳ thương lượng với chủ nhà.
- Ai chịu chi phí sửa chữa khi nước làm hỏng tường, nền, cửa: phần kết cấu thường do chủ nhà, đồ đạc của người thuê do người thuê tự bảo quản.
- Đồ đạc của chủ nhà có sẵn trong nhà bị hư do ngập thì xử lý thế nào, có tính vào trách nhiệm người thuê không.
- Nếu nhà ngập tới mức không ở được trong nhiều ngày, hai bên xử lý tiền thuê tháng đó thế nào.
- Chủ nhà có cam kết khơi thông cống, sửa máng xối, nâng ngưỡng cửa trước mùa mưa không.
- Người thuê có được tự lắp tấm chắn cửa, dời ổ điện, kê kệ không, và khi trả nhà có phải tháo ra không.
Ghi những điều này không phải để nghi ngờ chủ nhà, mà để khi chuyện xảy ra, cả hai bên không phải tranh cãi trong lúc đang mệt vì dọn nước.
Khi đã chọn nhà ở khu thấp: sống chung có tính toán
Nhiều người vẫn chọn ở khu thấp vì vị trí tốt, hàng xóm tử tế hay tiền thuê hợp lý. Sống ở đó vẫn ổn nếu chuẩn bị trước: theo dõi bản tin triều cường và dự báo mưa, giữ đồ điện tử và giấy tờ ở trên cao, có sẵn áo mưa, ủng, đèn pin, và biết đường đi vòng tránh đoạn ngập khi đi làm.
Xe máy là thứ hay hỏng nhất khi lội nước. Nếu ở khu hay ngập, nên hỏi chỗ gửi xe trên cao hoặc dắt xe vào trong nhà trước những trận mưa lớn, và biết cách xử lý ban đầu khi xe chết máy. Mục đường sá và đi lại của trang có bài riêng về chạy xe khi mưa ngập.
Cuối cùng, chuyện ngập ở Bình Lợi Trung không đứng yên. Các công trình cải tạo kênh rạch, cống thoát nước, chống triều của thành phố có thể làm tình hình đỡ hơn ở nơi này, nhưng đổi cao độ ở nơi khác. Mỗi mùa mưa, hãy quan sát lại hẻm của mình, và khi gia hạn hợp đồng hay tính mua nhà, hãy dựa vào những gì mình đã thấy chứ không chỉ dựa vào lời hứa.
Câu hỏi thường gặp
Mùa khô đi xem nhà thì làm sao biết có ngập không?
Dựa vào dấu vết trên chân tường, nền nhà nâng chồng, bậc cửa cao bất thường, ổ điện dời lên cao, và hỏi hàng xóm về mức nước những mùa mưa trước. Nếu được, hẹn chủ nhà cho xem lại sau một trận mưa lớn đầu mùa trước khi ký hợp đồng dài hạn.
Ở tầng lầu thì có cần quan tâm chuyện ngập không?
Vẫn nên. Nước không vào phòng nhưng xe để tầng trệt, lối ra hẻm, đường đi làm vẫn bị ảnh hưởng. Người ở lầu khu hay ngập thường phải dậy sớm dời xe, đi đường vòng hoặc chờ nước rút mới ra được, nên tính cả điều này khi chọn phòng.
Có nên thuê nhà sát bờ sông Sài Gòn?
Tuỳ căn. Ven sông thoáng và dễ chịu, nhưng có đoạn chịu triều cường. Chọn căn có nền cao hơn mặt hẻm, xem nhà vào ngày triều cao, hỏi hàng xóm về mức nước gần đây. Nếu thấy dấu vết ngập rõ và thường xuyên, cân nhắc căn khác dù cảnh đẹp.
Chủ nhà nói hẻm đã nâng, hết ngập rồi, có tin được không?
Hẻm nâng giúp nước ngoài hẻm rút nhanh hơn, nhưng nhà có nền thấp hơn hẻm mới có thể lại dễ ngập hơn trước. Hãy nhìn tận mắt cao độ giữa nền nhà và mặt hẻm, hỏi hàng xóm, và nếu được thì ghé lại khi mưa lớn để tự kiểm chứng.
Nhà ngập thì người thuê có được giảm tiền thuê không?
Không có quy định chung buộc giảm tiền thuê; việc này phụ thuộc vào thoả thuận trong hợp đồng và thiện chí của hai bên. Vì vậy ở khu từng ngập, nên thoả thuận trước cách xử lý khi nhà không ở được nhiều ngày và ghi vào hợp đồng.
Có cách nào tự giảm thiệt hại khi thuê nhà ở khu thấp?
Kê đồ điện lên kệ cao, cất giấy tờ trong túi chống nước, biết vị trí cầu dao, có tấm chắn cửa nếu chủ nhà đồng ý, theo dõi dự báo triều và mưa. Những việc nhỏ này giảm đáng kể thiệt hại mỗi khi nước lên bất ngờ.