Một hợp đồng thuê nhà tốt không cần dài, nhưng phải trả lời được năm câu: thuê cái gì, bao lâu, bao nhiêu tiền và trả thế nào, ai sửa cái gì, và khi một bên muốn dừng thì xử lý ra sao. Ở Bình Lợi Trung, phần lớn tranh chấp giữa người thuê và chủ nhà không đến từ tiền thuê, mà từ tiền cọc, tiền điện nước và lúc trả phòng — đúng những chỗ mà hợp đồng viết vội hoặc chỉ thoả thuận miệng.
Bài này đi qua các điều khoản nên có, theo thứ tự người thuê hay vướng, kèm những câu nên hỏi trước khi ký. Bài viết ở mức nguyên lý chung, không thay cho tư vấn pháp lý; quy định có thể thay đổi, nên khi có tranh chấp lớn hãy hỏi luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền. Bài không nêu giá thuê và mức tiền cọc cụ thể.
Những điều khoản hợp đồng nên có
Hợp đồng viết tay hay đánh máy, có công chứng hay không, đều nên có những phần dưới đây. Thiếu phần nào thì bổ sung bằng một dòng viết tay có chữ ký hai bên.
| Điều khoản | Nội dung cần ghi | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Các bên | Họ tên, số giấy tờ tuỳ thân, địa chỉ của chủ nhà và người thuê | Biết đúng người có quyền cho thuê |
| Tài sản thuê | Địa chỉ đầy đủ theo phường mới, phòng số mấy, diện tích, đồ đạc có sẵn | Làm căn cứ khi trả phòng |
| Thời hạn | Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, cách gia hạn | Tránh bị đòi phòng giữa chừng |
| Tiền thuê | Số tiền, ngày đóng, cách đóng, khi nào được điều chỉnh | Tránh tăng giá đột ngột |
| Tiền cọc | Số tiền, điều kiện trả lại, những trường hợp bị trừ | Phần hay tranh chấp nhất |
| Điện, nước, dịch vụ | Cách tính, đồng hồ riêng hay chung, các phí khác | Tránh hoá đơn bất ngờ |
| Sửa chữa | Hư hỏng nào chủ nhà chịu, hư hỏng nào người thuê chịu | Tránh đùn đẩy khi có sự cố |
| Chấm dứt hợp đồng | Báo trước bao lâu, đơn phương chấm dứt thì xử lý cọc ra sao | Bảo vệ cả hai bên |
Địa chỉ trong hợp đồng nên ghi theo đơn vị hành chính mới: phường Bình Lợi Trung, TP Hồ Chí Minh, không ghi quận. Ghi đúng giúp việc đăng ký tạm trú và các giấy tờ sau này thuận lợi hơn.
Tiền cọc: hiểu cho đúng trước khi đưa tiền
Tiền cọc là khoản người thuê giao cho chủ nhà để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Khi hết hạn và trả phòng đúng thoả thuận, người thuê nhận lại tiền cọc, trừ những khoản đã ghi rõ như tiền điện nước tháng cuối chưa đóng hay hư hỏng do người thuê gây ra. Vấn đề là nhiều hợp đồng không ghi rõ những trường hợp nào bị trừ, nên đến lúc trả phòng hai bên hiểu mỗi người một kiểu.
Có hai thời điểm người thuê hay mất cọc. Thứ nhất là đặt cọc giữ phòng rồi đổi ý không thuê nữa; thông thường người đặt cọc sẽ mất khoản này nếu bên kia đã giữ phòng đúng hẹn. Thứ hai là chấm dứt hợp đồng trước hạn mà không báo trước đúng thời gian thoả thuận. Cả hai đều tránh được nếu đọc kỹ điều khoản và cân nhắc kế hoạch của mình trước khi ký.
Khi giao tiền cọc, luôn có giấy biên nhận ghi số tiền, ngày giao, người nhận ký tên, hoặc chuyển khoản có nội dung rõ ràng. Không giao cọc cho người không đứng tên trên hợp đồng, trừ khi có giấy uỷ quyền của chủ nhà.
Điện nước: chỗ hay vướng nhất hằng tháng
Đồng hồ riêng hay chung. Phòng có đồng hồ điện, nước riêng thì dễ tính và ít tranh cãi. Dãy trọ dùng chung một đồng hồ tổng rồi chủ nhà chia theo đồng hồ phụ hoặc chia đầu người thì cần ghi rõ cách chia trong hợp đồng.
Đơn giá điện. Ngành điện có quy định về giá bán điện cho trường hợp thuê nhà để ở, trong đó chủ nhà có thể đăng ký định mức theo số người thuê để được tính giá bậc thang. Điều kiện và thủ tục cụ thể nên hỏi điện lực khu vực. Người thuê có quyền hỏi chủ nhà đang tính điện theo cách nào và đề nghị ghi vào hợp đồng.
Đơn giá nước. Nước có thể tính theo khối trên đồng hồ hoặc khoán theo đầu người mỗi tháng. Khoán theo đầu người đơn giản nhưng người dùng ít nước sẽ thiệt; tính theo đồng hồ thì công bằng hơn.
Ghi số và đối chiếu. Mỗi tháng chụp ảnh đồng hồ vào cùng một ngày, đối chiếu với hoá đơn chủ nhà đưa. Nếu số liệu lệch, hỏi ngay trong tháng đó, đừng để dồn nhiều tháng mới hỏi.
Các phí khác. Rác, internet, giữ xe, vệ sinh lối đi chung, thang máy. Mỗi khoản nên ghi một dòng trong hợp đồng, kể cả khi đã gộp vào tiền thuê, để biết chính xác mình đang trả cho cái gì.
Tăng tiền thuê: khi nào và báo trước ra sao
Tiền thuê nhà ở nội thành thường được điều chỉnh theo thời gian, và chủ nhà có lý do của họ: thuế, sửa chữa, giá cả chung. Điều người thuê cần là sự rõ ràng: tiền thuê cố định trong bao lâu, điều chỉnh vào thời điểm nào, mức điều chỉnh tối đa ra sao, báo trước bao lâu. Hợp đồng ghi được những điều này thì người thuê chủ động kế hoạch chi tiêu, và chủ nhà cũng tránh được việc người thuê dọn đi đột ngột.
Nếu hợp đồng không ghi, việc tăng giá giữa chừng thường dẫn tới căng thẳng. Người thuê có thể thương lượng: chấp nhận mức tăng hợp lý kèm cam kết ở thêm một thời gian, hoặc đề nghị chủ nhà sửa một số hư hỏng tương xứng. Trường hợp không thoả thuận được, việc chấm dứt hợp đồng nên theo đúng điều khoản báo trước để không bên nào thiệt về tiền cọc.
Thuê qua môi giới, thuê lại của người đang thuê
Ở khu đông người thuê như quanh Đặng Thùy Trâm, Nguyễn Xí hay các hẻm gần đường Bình Lợi, không ít phòng được giới thiệu qua môi giới hoặc qua người đang thuê muốn nhượng lại. Thuê qua môi giới thì cần biết phí môi giới do ai trả, trả khi nào, và hợp đồng thuê vẫn phải ký với chủ nhà hoặc người được chủ nhà uỷ quyền bằng giấy tờ. Môi giới chỉ là người giới thiệu, không thay chủ nhà chịu trách nhiệm về căn phòng.
Thuê lại của người đang thuê, tức là nhận lại phòng giữa chừng hợp đồng của họ, là trường hợp hay phát sinh rắc rối nhất. Người nhượng muốn lấy lại tiền cọc từ người mới, trong khi chủ nhà có thể chưa đồng ý cho người khác vào ở. Cách an toàn là cả ba bên cùng gặp nhau: người cũ chấm dứt hợp đồng và nhận lại cọc từ chủ nhà, người mới ký hợp đồng mới với chủ nhà. Nếu chủ nhà đồng ý chuyển tiếp hợp đồng cũ, nên có một phụ lục ghi rõ việc này.
Tuyệt đối không giao tiền cho người nhượng phòng mà chưa có xác nhận của chủ nhà; nếu chủ nhà không chấp nhận, bạn mất tiền mà không có chỗ ở.
Sửa chữa: chia trách nhiệm từ đầu
Danh sách dưới là cách chia thường gặp, không phải quy định bắt buộc. Hai bên có thể thoả thuận khác, miễn ghi rõ.
- Chủ nhà thường chịu: hư hỏng kết cấu (mái dột, tường nứt, sàn lún), hệ thống điện nước âm tường, đồ đạc có sẵn hỏng do cũ.
- Người thuê thường chịu: hư hỏng do mình sử dụng sai, làm mất chìa khoá, làm vỡ kính, đồ đạc tự mua thêm.
- Cần thoả thuận riêng: thay bóng đèn, vòi nước, thông cống nghẹt, bảo dưỡng máy lạnh, sơn lại tường khi trả phòng.
- Sự cố khẩn cấp như chập điện, vỡ ống nước: người thuê báo ngay, chủ nhà xử lý trong thời gian hợp lý; nếu người thuê tự gọi thợ thì giữ hoá đơn.
- Việc người thuê muốn sửa sang, khoan tường, lắp thêm thiết bị: hỏi trước, ghi rõ khi trả phòng có phải tháo ra hay không.
Ở Bình Lợi Trung, mùa mưa là lúc sự cố sửa chữa dồn dập nhất: dột mái, thấm tường, nghẹt cống. Thoả thuận trước ai lo phần nào giúp hai bên không phải cãi nhau giữa lúc nước đang tràn vào nhà.
Trả phòng để nhận lại đủ cọc
Trả phòng là bước cuối nhưng quyết định bạn có nhận lại tiền cọc hay không. Làm theo thứ tự dưới đây sẽ giảm hầu hết tranh cãi.
- Báo chủ nhà bằng tin nhắn hoặc văn bản đúng thời hạn trong hợp đồng, ghi rõ ngày dự định trả phòng.
- Thanh toán đủ tiền thuê, chụp ảnh đồng hồ điện nước ngày trả, tính tiền tháng cuối cùng chủ nhà.
- Dọn dẹp phòng, tháo những thứ đã thoả thuận phải tháo, vá các lỗ khoan nếu có.
- Hẹn chủ nhà cùng kiểm tra phòng, đối chiếu với ảnh và video lúc nhận phòng. Hư hỏng nào có từ trước thì đưa ảnh ra.
- Nhận lại cọc hoặc biên bản trừ cọc có ghi lý do từng khoản; giao lại chìa khoá, thẻ từ.
- Báo xoá tạm trú hoặc cập nhật nơi cư trú mới theo quy định.
Nếu chủ nhà giữ cọc không có lý do rõ, nên trao đổi ôn hoà trước, dựa trên hợp đồng và ảnh chụp. Trường hợp không giải quyết được, có thể nhờ tổ dân phố hoặc chính quyền phường hoà giải trước khi tính tới các bước khác.
Hợp đồng viết tay, đánh máy hay công chứng
Với thuê phòng trọ, thuê nhà để ở thông thường, hợp đồng viết tay hoặc đánh máy có chữ ký hai bên vẫn có giá trị làm bằng chứng thoả thuận. Công chứng hay chứng thực không bắt buộc trong nhiều trường hợp thuê nhà ở, nhưng có thể giúp tăng tính chắc chắn khi thuê nhà nguyên căn thời hạn dài hoặc khi người cho thuê không phải chủ sở hữu. Quy định có thể thay đổi, nên kiểm tra văn bản hiện hành khi cần.
Dù hình thức nào, mỗi bên nên giữ một bản có chữ ký gốc. Tin nhắn trao đổi về tiền cọc, tiền điện nước, sửa chữa cũng là bằng chứng hữu ích, nên lưu lại thay vì chỉ gọi điện. Khi có sửa đổi, ghi thêm một phụ lục ngắn có chữ ký thay vì chỉ thoả thuận miệng. Những bản giấy này nên chụp lại và lưu trên điện thoại để khi cần là có ngay.
Mục thủ tục hành chính của trang có bài về chứng thực ở phường và công chứng, giúp chọn đúng nơi khi cần xác nhận giấy tờ.
Câu hỏi thường gặp
Thuê phòng trọ không có hợp đồng thì có sao không?
Thoả thuận miệng vẫn là thoả thuận, nhưng khi tranh chấp rất khó chứng minh ai đúng. Người thuê nên đề nghị ít nhất một tờ giấy ghi tiền thuê, tiền cọc, thời hạn, cách tính điện nước và chữ ký hai bên. Tin nhắn chuyển khoản và trao đổi cũng nên lưu lại.
Chủ nhà bán nhà giữa chừng thì hợp đồng thuê có còn hiệu lực?
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, việc chuyển quyền sở hữu thường không tự động chấm dứt hợp đồng thuê còn thời hạn, nhưng cách xử lý cụ thể nên đối chiếu quy định hiện hành và hợp đồng. Người thuê nên yêu cầu thông báo bằng văn bản và hỏi rõ chủ mới về việc tiếp tục hợp đồng.
Chủ trọ tính tiền điện cao hơn hoá đơn thì làm gì?
Trước hết hỏi chủ trọ cách tính và đối chiếu với số đồng hồ đã chụp. Ngành điện có quy định về giá điện cho người thuê nhà để ở; có thể hỏi điện lực khu vực về điều kiện đăng ký định mức theo số người. Thương lượng ôn hoà trước, ghi lại thoả thuận mới bằng văn bản.
Muốn trả phòng sớm có mất cọc không?
Tuỳ hợp đồng. Nhiều hợp đồng quy định trả trước hạn mà không báo trước đúng thời gian thì mất cọc. Nếu cần trả sớm, báo chủ nhà càng sớm càng tốt, đề nghị tự tìm người thuê thay để chủ nhà không bị trống phòng; nhiều chủ nhà chấp nhận cách này và trả lại cọc.
Có cần ghi đồ đạc có sẵn vào hợp đồng không?
Nên ghi, kèm tình trạng như mới, cũ, có vết xước. Thêm ảnh chụp lúc nhận phòng gửi cho chủ nhà qua tin nhắn. Khi trả phòng, đây là căn cứ để phân biệt hư hỏng có từ trước và hư hỏng trong thời gian thuê, tránh bị trừ cọc oan.
Ghi địa chỉ trong hợp đồng thế nào sau sáp nhập?
Ghi số nhà, hẻm, tên đường, phường Bình Lợi Trung, TP Hồ Chí Minh, không ghi quận. Với nhà thuộc Phường 5 cũ, cần xác định đúng phường mới là Bình Lợi Trung hay Gia Định trước khi ghi. Mục thủ tục hành chính của trang có hướng dẫn ghi địa chỉ chi tiết.