Thuê mặt bằng là khoản chi cố định lớn nhất và khó rút lui nhất của một cửa hàng nhỏ, nên sai ở bước này thường kéo theo cả việc làm ăn. Ở Bình Lợi Trung, mặt bằng cho thuê phần lớn là tầng trệt nhà phố trên các trục như Nơ Trang Long, Phan Văn Trị, Lê Quang Định, Bình Lợi, Nguyễn Văn Đậu, hoặc nhà trong hẻm lớn cho thuê nguyên căn; chủ nhà thường là hộ gia đình, không phải công ty.
Bài này đi qua từng bước: xem mặt bằng thế nào, kiểm giấy tờ ai, thương lượng những điều khoản gì, viết hợp đồng ra sao để không bị thiệt khi có chuyện. Đây là kiến thức chung về thuê tài sản; với hợp đồng giá trị lớn hoặc tình huống phức tạp, nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn xem trước khi ký.
Đi xem mặt bằng: nhìn những gì ngoài diện tích
Người mới hay chỉ nhìn diện tích và tiền thuê. Thực tế, một mặt bằng phù hợp còn cần: mặt tiền đủ rộng để khách nhìn thấy, chiều sâu hợp với cách bày hàng, trần không quá thấp, có nhà vệ sinh, có nguồn nước, đồng hồ điện riêng, đủ công suất cho thiết bị bạn định dùng. Quán ăn cần chỗ hút mùi, thoát nước, chỗ để bình gas an toàn; tiệm sửa xe cần nền chịu dầu nhớt; cửa hàng điện máy cần chỗ chống ẩm.
Với Bình Lợi Trung, hãy xem thêm ba thứ đặc thù. Thứ nhất là mưa ngập: nền nhà cao hay thấp so với mặt đường, vệt nước cũ trên tường, hỏi hàng xóm mùa triều cường nước lên tới đâu. Thứ hai là chỗ để xe của khách và lối cho xe giao hàng dừng. Thứ ba là hàng xóm hai bên: nếu bên cạnh là nhà ở với người già, trẻ nhỏ, một quán nhậu hay tiệm sửa xe ồn ào sẽ sớm có va chạm.
Đi xem ít nhất hai lần vào hai khung giờ khác nhau, một lần vào giờ bạn dự kiến đông khách nhất. Nếu được, nói chuyện với người đang thuê hoặc hàng xóm lâu năm về chủ nhà: có giữ lời không, có hay tăng giá giữa chừng không, sửa chữa có nhanh không. Hỏi vì sao người thuê trước rời đi; câu trả lời "làm ăn không được" ở vị trí đó là tín hiệu cần suy nghĩ, còn "chuyển chỗ lớn hơn" là tín hiệu tốt.
Kiểm giấy tờ: ai có quyền cho thuê
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Xem bản gốc, đối chiếu tên chủ, địa chỉ, diện tích với thực tế. Sau sáp nhập, giấy chứng nhận cũ có thể vẫn ghi Phường 11, 13 hay Phường 5, quận Bình Thạnh; điều này bình thường, giấy vẫn có giá trị.
Người ký hợp đồng có đúng là chủ không. Nếu nhà đứng tên vợ chồng hoặc nhiều người đồng sở hữu, cần sự đồng ý của các đồng sở hữu. Nếu người cho thuê là người được ủy quyền, xem văn bản ủy quyền có phạm vi cho thuê và thời hạn phù hợp không.
Thuê lại từ người đang thuê. Đây là kiểu thường gặp khi "sang nhượng mặt bằng". Người đang thuê chỉ được cho thuê lại nếu hợp đồng gốc với chủ nhà cho phép hoặc chủ nhà đồng ý. Nên gặp trực tiếp chủ nhà, tốt nhất ký ba bên hoặc ký lại hợp đồng mới với chủ nhà.
Tình trạng pháp lý của căn nhà. Hỏi nhà có đang thế chấp ngân hàng, có tranh chấp, có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa không. Có thể hỏi thêm ở phường hoặc tra thông tin quy hoạch qua kênh chính thức của thành phố.
Mặt bằng có dùng được cho ngành nghề bạn định làm. Một số ngành cần điều kiện về phòng cháy, an toàn thực phẩm, môi trường. Hỏi trước để tránh thuê xong mới biết không đủ điều kiện xin giấy tờ.
Những điều khoản cần thương lượng và ghi rõ
Hợp đồng thuê mặt bằng giữa hộ gia đình với nhau hay viết sơ sài. Những điều khoản dưới đây nên có, viết rõ bằng con số và ngày tháng:
- Thời hạn thuê và quyền gia hạn: cửa hàng cần thời gian để có khách quen; thời hạn quá ngắn khiến tiền sửa sang mặt bằng chưa kịp thu hồi thì đã phải đi.
- Tiền thuê, kỳ thanh toán và mức điều chỉnh: tăng bao nhiêu, sau bao lâu, tính theo phần trăm hay số cố định; tránh để "tăng theo thị trường" không rõ ràng.
- Tiền đặt cọc: bao nhiêu, điều kiện hoàn trả, thời gian hoàn trả sau khi trả mặt bằng, các trường hợp bị trừ cọc.
- Sửa chữa và cải tạo: bạn được sửa những gì, ai chịu chi phí sửa hư hỏng kết cấu, mái, đường ống; khi trả mặt bằng phải khôi phục hiện trạng tới đâu.
- Điện, nước, rác, phí khác: tính theo đồng hồ riêng hay chia, giá điện kinh doanh hay sinh hoạt, ai đóng phí vệ sinh, phí an ninh.
- Thuế cho thuê tài sản: chủ nhà là người có nghĩa vụ khai thuế với thu nhập cho thuê; ghi rõ bên nào thực hiện nếu có thỏa thuận khác, theo đúng quy định.
- Chấm dứt hợp đồng trước hạn: phải báo trước bao lâu, bồi thường thế nào, trường hợp bất khả kháng như giải tỏa, dịch bệnh.
- Biển hiệu, giờ hoạt động, ngành nghề được phép: tránh tranh cãi về sau khi chủ nhà không muốn bạn bán mặt hàng nào đó.
Tất cả nên ghi vào văn bản có chữ ký các bên, kèm bản sao giấy tờ nhà và căn cước. Hợp đồng thuê nhà có thể công chứng, chứng thực theo thỏa thuận; với hợp đồng dài hạn, giá trị lớn, việc này giúp có căn cứ chắc hơn khi có tranh chấp.
Sửa sang mặt bằng: làm vừa đủ, hỏi trước khi đập phá
Mặt bằng thuê ở các trục đường cũ của Bình Thạnh thường là nhà phố đã qua nhiều đời người thuê: tường loang lổ, điện chắp vá, sàn lún, trần thấm. Người mới hay muốn làm đẹp ngay, nhưng mỗi đồng sửa sang là tiền để lại cho chủ nhà khi hết hạn. Nguyên tắc an toàn là chỉ đầu tư vào những thứ mang đi được, như kệ, tủ, đèn, bàn ghế, biển hiệu, và giữ phần cố định ở mức vừa đủ sạch, an toàn.
Mọi việc đụng tới kết cấu, như đục tường, mở rộng cửa, nâng nền chống ngập, làm gác lửng, đổi mái, cần chủ nhà đồng ý bằng văn bản; một số việc còn phải xin phép theo quy định về xây dựng. Phần điện nên để thợ có chuyên môn kiểm tra trước khi lắp tủ lạnh, máy lạnh, bếp điện công suất lớn, vì hệ thống dây cũ là nguyên nhân hay gặp của chập cháy ở nhà phố.
Ghi lại hiện trạng trước khi sửa bằng ảnh, video có ngày giờ, và thỏa thuận luôn trong hợp đồng: khi trả mặt bằng, phần nào bạn được tháo mang đi, phần nào để lại, có phải khôi phục nguyên trạng không. Thỏa thuận rõ từ đầu tránh được cảnh hết hạn phải bỏ tiền đập bỏ chính thứ mình đã làm.
Tiền cọc và "tiền sang nhượng": hai khoản dễ mất
Tiền đặt cọc là khoản bảo đảm bạn sẽ thực hiện hợp đồng. Rủi ro hay gặp là cọc xong nhưng chủ nhà đổi ý, cho người khác thuê giá cao hơn; hoặc hết hạn thuê thì chủ nhà viện đủ lý do để không trả cọc. Cách phòng là ghi rõ điều kiện hoàn cọc, có biên bản bàn giao mặt bằng lúc nhận và lúc trả, chụp ảnh, quay video hiện trạng, ghi chỉ số điện nước. Chỉ chuyển tiền cọc khi đã xem giấy tờ và ký văn bản.
Tiền sang nhượng là khoản người đang thuê đòi để nhường lại mặt bằng, thường kèm bàn ghế, thiết bị, biển hiệu, đôi khi kèm "khách quen". Đây là thỏa thuận giữa bạn và người thuê cũ, không phải với chủ nhà. Rủi ro lớn nhất là trả tiền sang nhượng xong mới biết hợp đồng gốc sắp hết hạn, chủ nhà không đồng ý cho thuê tiếp, hoặc sẽ tăng giá mạnh. Vì vậy, luôn gặp chủ nhà trước, xem hợp đồng gốc còn bao lâu, và ghi lại danh sách tài sản được sang kèm tình trạng từng món.
Với những khoản này, nên chuyển khoản thay vì đưa tiền mặt, nội dung chuyển khoản ghi rõ mục đích, để có bằng chứng khi cần.
Tính tổng chi phí thuê trước khi ký
Tiền thuê chỉ là một phần. Bảng dưới liệt kê các khoản cần đưa vào tính toán; con số cụ thể bạn tự điền theo báo giá thực tế.
| Khoản chi | Trả khi nào | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền đặt cọc | Khi ký | Không phải chi phí nếu được hoàn, nhưng là tiền nằm im |
| Tiền sang nhượng (nếu có) | Khi nhận mặt bằng | Thường không thu hồi được |
| Sửa sang, trang trí, biển hiệu | Trước khi mở | Tính thời gian khấu hao theo thời hạn thuê |
| Tiền thuê hằng tháng | Theo kỳ | Hỏi rõ kỳ tăng giá |
| Điện, nước, internet, rác | Hằng tháng | Điện kinh doanh có thể khác điện sinh hoạt |
| Thiết bị phòng cháy, bảo hiểm tài sản | Trước khi mở và định kỳ | Tùy ngành nghề và quy mô |
| Khôi phục hiện trạng khi trả | Cuối hợp đồng | Hay bị quên trong tính toán |
Một cách tính đơn giản (ví dụ giả định): cộng toàn bộ chi phí sửa sang và tiền sang nhượng, chia cho số tháng thuê chắc chắn có, rồi cộng vào tiền thuê hằng tháng. Đó mới là "tiền thuê thật" bạn phải gánh mỗi tháng.
Khi có chuyện: tăng giá đột ngột, giải tỏa, ngập hỏng
Chủ nhà đòi tăng giá giữa chừng trái với hợp đồng là tình huống phổ biến. Nếu hợp đồng ghi rõ mức và thời điểm điều chỉnh, bạn có căn cứ để từ chối; nếu không ghi, việc thương lượng phụ thuộc vào thiện chí hai bên. Trường hợp tranh chấp không tự giải quyết được, có thể nhờ hòa giải ở cơ sở, sau đó mới tới tòa án; giữ lại mọi giấy tờ, tin nhắn, biên lai.
Nhà nằm trong diện giải tỏa, chỉnh trang đô thị là rủi ro khó lường ở các phường nội thành. Hợp đồng nên có điều khoản cho trường hợp này: báo trước bao lâu, hoàn cọc thế nào, có bù chi phí sửa sang chưa khấu hao hay không.
Hư hỏng do ngập nước, dột mái, chập điện trong mùa mưa: điều khoản sửa chữa cần phân định rõ kết cấu nhà thuộc trách nhiệm chủ, còn đồ đạc, hàng hóa của bạn thì bạn tự bảo vệ hoặc mua bảo hiểm. Ghi nhận ngay bằng ảnh khi sự việc xảy ra và báo chủ nhà bằng tin nhắn để có thời điểm rõ ràng.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng có cần công chứng hợp đồng không?
Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng thuê nhà có thể công chứng, chứng thực theo nhu cầu các bên, không bắt buộc trong mọi trường hợp. Với hợp đồng dài, tiền cọc lớn, công chứng giúp có căn cứ chắc chắn hơn. Hãy kiểm lại quy định hiện hành hoặc hỏi văn phòng công chứng trước khi ký.
Giấy chủ quyền nhà còn ghi Phường 13, quận Bình Thạnh có sao không?
Không sao. Giấy chứng nhận cấp trước sáp nhập vẫn có giá trị, không bắt buộc đổi chỉ vì đổi tên đơn vị hành chính. Trong hợp đồng thuê, có thể ghi địa chỉ theo tên phường mới và chú thích địa chỉ cũ trên giấy chứng nhận để tránh nhầm lẫn.
Tiền sang nhượng mặt bằng có lấy lại được khi trả không?
Thường là không, vì đó là khoản trả cho người thuê cũ để nhận lại thiết bị và vị trí, không phải khoản cọc với chủ nhà. Khi trả mặt bằng, bạn chỉ có thể tự thương lượng sang lại cho người thuê sau nếu chủ nhà đồng ý.
Ai phải đóng thuế cho thuê nhà: chủ nhà hay người thuê?
Nghĩa vụ thuế từ thu nhập cho thuê thuộc về bên cho thuê. Các bên có thể thỏa thuận để bên thuê khai, nộp thay theo quy định, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng. Khi không rõ, hỏi cơ quan thuế quản lý địa bàn để làm đúng.
Có nên thuê mặt bằng ngắn hạn để thử trước không?
Thuê ngắn giúp giảm rủi ro nếu mô hình chưa chắc, nhưng chi phí sửa sang khó thu hồi và chủ nhà có thể không muốn. Một cách khác là thử bán trực tuyến hoặc bán nhỏ ở nhà trước, khi đã có khách ổn định mới thuê mặt bằng dài hạn.
Hết hạn hợp đồng mà chủ nhà không trả cọc thì làm gì?
Đối chiếu hợp đồng và biên bản bàn giao, gửi yêu cầu hoàn cọc bằng văn bản hoặc tin nhắn có thời điểm rõ. Nếu không được giải quyết, nhờ hòa giải ở khu phố, phường; vẫn không xong thì cân nhắc khởi kiện, nên tham khảo ý kiến luật sư trước.